楼市顶级操盘手的操作逻辑三(干货中的干货!)

上一篇文章《楼市顶级操盘手的操作逻辑二(干货中的干货!)》主要内容是将一个楼市上升周期划分为:战略建仓期、政策信号期、快速拉升期和价格透支期这四个阶段,并大致描绘了这四个不同阶段市场的典型特征。
战略建仓期,主要特征:
市场预期一片悲观;开发商资金链强度偏弱(融资渠道受限,这是房企7寸要害所在);一手房价格的主动回调带动周边二手房量价齐跌。
政策信号期,主要特征:
房贷政策的松动,比如首付比例的下调、房贷利率的降低;房地产交易税费的降低。
快速拉升期,主要特征:
量价齐涨;大量跟风投资性购房需求入市;市场惜售现象严重;楼市实际库存不断减少;购房人疯狂加杠杆;二手房房东跳价毁约严重;城市中品质最差的房源卖出高价。
价格透支期,主要特征:
信贷以及楼市相关政策开始收紧;平时最不关注楼市、风险意识极为淡薄的群体(比如农村从事农业生产群体、社会低端产业工作者),通过周边朋友介绍也知道楼市大涨,并加速入市;房地产一线从业人员和专业炒家,开始出货,甚至开始主动让利要求一次性付款。
此外,还会伴随着银行信贷办理周期的拉长;市场开始出现买家主动亏掉交易定金反悔交易;以及部分区域二手房价格离奇迅速拉高。为了帮助读者理解,我分别画了两个坐标图。图1是有关楼市上升周期中成交量在各阶段的演变情况;图2是有关楼市上升周期中房价在各阶段的演变情况:
图1:楼市上升周期(四个阶段)与成交量的关系图2:楼市上升周期(四个阶段)与房价的关系从图1和图2中可以看出:
战略建仓期的成交量是最低的,这个阶段开发商的资金也是最紧张的,所以在没有成交量的支撑下(开发商没有足够回款),在价格上表现为“略微走低”。
进入到政策信号期,市场中先知先觉的人开始意识到市场接下去有可能的变化(涨价),也带动了之前蛰伏的购房需求开始进入市场,所以这个阶段价格有略微的上涨,但成交量的上升幅度更快。
等到快速拉升期,开发商通过前两个阶段已经回笼相当一部分资金,企业已经没有资金链断裂的危险,并且市场成交量持续放大,后续购房需求持续入市,开发商借机快速拉升销售价格,通过价格筛选购买力较大的人群(含回款速度)。所以这个阶段成交量和成交价格都呈现快速上扬态势。
最后市场进入价格透支阶段,其主要表现为成交价格向上乏力,多为走平趋势,甚至略微下行。伴生现象为成交量的趋势性下跌。
通过以上的图例分析,我们购房人,应该在什么阶段介入楼市呢?
我相信绝大多数购房人会认为,应该在战略建仓期介入。因为价格最低,并且在后续房价上涨的过程中,躺赢绝大多数购房人,享受资产增值带来的愉悦感。
其实,这个问题不能一概而论,而是要根据购房人的“风险偏好”和“资金准备情况”,做适合自身特点的选择。
假设,购房人年纪比较轻,能承受更大的风险,而且收入水平在今后几年出现可预见的持续增长,可以考虑在战略建仓期,以按揭的方式进入。
最大的好处在于能在楼市最静淡的市场,任意挑选楼盘中最好的产品。
这个选择需要承受的最大的风险是:房价出现横盘时间过长,按揭成本会拖累资产的增值。
假设,购房人年纪偏大,手上资金不多,并且对将来的收入增长能力缺乏预见性(不稳定),可以选择更为保险的方式,在政策信号期介入楼市。
这是一种典型的“右侧交易法则”。最大的好处是尽可能规避房价下跌风险,在资产价格上升通道中介入,进而获取持续性的资产增值红利。
当然也有弊端,不一定选得到自己最满意的楼市产品——开发商会惜售,也面临其他购房人的竞争。右侧交易法则
绝大多数购房人,只会根据市场的好坏,趋利避害的选择介入时间点。而不去考虑市场环境和自身情况的匹配度。
系统性的思考楼市博弈,我们会发现,这是一场有准备群体和没准备(准备不充分)群体之间的一场有关资金需求程度强弱的博弈。
举一个例子:
当银根收紧,开发商或者二手房东,急需资金的阶段,这个时候只要你手上屯着大量现金,以一次性付款作为博弈的筹码,很有可能以低于当时的市场价购入房产。
换个角度思考,楼市的博弈,也是一场对市场理解深刻程度的较量。
虽然我已经明晰的列出了楼市上升周期的四个阶段,绝大多数人都知道介入的越早对自己越有利,但每个阶段的信号,购房人都能捕捉得住吗?况且在实际市场中,真正了解楼市的,绝对不是购房人,而是天天与房产打交道,天天获得市场最一线信息的开发商。
这也意味着,这场较量本身就是收割与被收割“认知税”的博弈。天然处于弱势的是购房人。因为从来都是懂行的,赚不懂行的钱。
所以从这个角度看,我不清楚最近苏州投资客对湖州楼市的了解程度,是不是远高于深耕湖州多年的开发商呢?从来都是买的没有卖的精!因为信息不对称的优势在卖方手里。

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